【”不動産会社代表”と”一級建築士”が教える】後悔しない！中古マンション購入のチェックポイントを紹介
abetetsuこんにちは。
fujitacaリノベーションスタッフです。
今回は、中古マンションを購入するときにチェックすべきポイントを紹介します。
この記事では、下記のようなお悩みを持っている方におススメです。
・中古マンションを購入したいが、どんなポイントを知れば良いのか分からない
・中古マンションを購入するときに、何の情報を把握すればいいのか分からず不安
・今後、中古マンションを売却する前提で、購入時のポイントを把握しておきたい
中古マンション購入とリノベーションはセットで実施していくことも多く、不動産のプロならではの視点を押さえ、
リノベーションをスムーズに行うことができるよう、物件探しを進めていきましょう。
※記事の執筆を行ううえで、株式会社サムタイムズ の 足立 淳さんに記事執筆のご協力をいただきました。
株式会社サムタイムズ 足立 淳
立命館大学を卒業後、株式会社リクルートに入社。
SUUMO住宅リフォーム領域の営業リーダーとして、多数のリフォーム会社のコンサルティングを行う。
2014年同社を退社し「人々がもっと自由に、自分のライフスタイルに合った住まいを選択し、実現できる世界」を目指し、株式会社サムタイムズを立ち上げる。（株式会社サムタイムズについて）
東京・恵比寿にある不動産屋さん。
リノベーションに適した中古物件探しを得意としており、常時100組前後のお客様のお住まい探しをサポートしている。
日々、不動産のプロの視点で物件の良し悪しを見極め、オススメできる物件だけを紹介。
家族のように親しみやすい、こころ優しいスタッフが魅力。サイトはこちらから：サムタイムズ株式会社 公式サイト
※記事監修：fujitacaリノベーション・藤孝建設株式会社 代表（一級建築士） 佐藤 創史
※記事作成：fujitacaリノベーション・藤孝建設株式会社 副代表（宅地建物取引士） 阿部 哲
目次
中古マンションを購入するときにおさえるべきポイントとは？
ポイント１：「管理形態」「管理が行き届いているか」
まずは管理状態が良好であるかどうかが大切です。
特にマンションの場合、「管理形態」という項目が重要です。
マンションの管理形態は大きく分けて4パターンに分かれます。
| ①常駐管理 | コンシェルジュや警備員さんなどが常駐し、マンションを管理する形式 （タワーマンションなどに多い） |
| ②日勤（通勤）管理 | 週に5日など、管理人さんが通勤されてマンションを管理する形式 （一般的な規模のマンションに多い） |
| ③巡回管理 | 管理人さんなどの担当者が、複数のマンションを巡回し管理する形式 （小規模なマンションに多い） |
| ④自主管理 | 管理会社に頼らず、住民などの自治組織が管理する形式 （管理体制が弱い可能性がある） |
特に、③巡回管理、④自主管理については、ご自身で確認が必要です。
③巡回管理の場合、管理状態が行き届いているのか、自分自身の目で確かめることが大切です。
④自主管理の場合、管理会社が常駐などを行っているわけではない形態です。住んでからご自身で管理に携わるなどの負担が増える可能性があり、マンション内が整理整頓され綺麗であるか、管理状態を確認しておきましょう。
👉ポイント
・マンションの「管理方法」を、不動産会社に事前に確認しておきましょう
・「管理方法」に基づき、しっかりマンションが整備されているか、現地に足を運んで確認しましょう
・手入れがなされていないなど、管理状態が著しく悪いマンションの場合は、購入するかどうかよく考えてみましょう
ポイント２：「マンション全体の雰囲気」「近隣住民の雰囲気」
管理状態にも関連しますが、マンションの雰囲気や近隣にお住まいの方の雰囲気を知ることも大切です。
特に、中古マンションを購入する場合は、事前に不動産会社の担当者を経由し、
「物件売主に聞いてみる」「管理人の方にヒアリングしてみる」などの対応ができる余地があります。
販売図面や各種資料には掲載されていない情報だからこそ、ヒアリングを行う機会を設けることが大切です。
また、マンションを内見するときは「駐輪場」や「ゴミ捨て場」も確認しておきましょう。
丁寧に管理されているマンションや、マンション住民の皆さんが配慮している場合、とても綺麗に保たれているケースが多いです。
こういったポイントからも、マンション全体や住民の皆さんの雰囲気も把握しておくことをおすすめします。
👉ポイント
・購入予定の中古マンションの「住民の雰囲気」は、不動産会社経由で確認を行いましょう
・「駐輪場」や「ゴミ捨て場」の整理整頓具合なども含め、自分自身の目で確かめておきましょう
・整理整頓などがなされているかどうかで、マンションの管理状態が良好であるか、確認しておきましょう
ポイント３：「築年数」
中古マンションの場合、築年数を気にされる方も多いポイントです。
ひとつの基準として「新耐震基準」「旧耐震基準」というキーワードをおさえておくことが大切です。
「旧耐震基準」とは、1981年（昭和56年）より前に建てられたマンション（建築確認申請が行われたマンション）を指します。
「新耐震基準」とは、1981年（昭和56年）に建てられたマンションを指します。
（出典：国土交通省サイト 住宅・建築物の耐震化について）
昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。
（出典：国土交通省サイト 住宅・建築物の耐震化について）
つまり、「旧耐震基準」とは「古い基準で建てられたマンション」です。
管理をしっかりされているマンションも多いですが、やはり築年数がかなり経過しているため、耐震などの面で懸念点も多いです。
そのため、一般的には金融機関側の基準として「住宅ローンの審査が通りづらくなる」などのデメリットが生じる場合があります。
将来的に売却を検討している場合は、「旧耐震基準かどうか」も含めて、確認を行うことが重要です。
ただし、すべての「旧耐震基準」のマンションを避けるべきということではなく、想定する売却予定や立地条件、今後建て替えがなされるかどうかなどの諸条件によって変わってきます。
あくまで、参考となる「一般的な基準」として把握しておくことがポイントです。
もちろん、築年数が浅い物件のほうが価格が高くなりやすいなどの傾向はありますが、基本的には立地条件やマンション全体の構造など、
さまざまな観点を総合的に考慮する必要があるため、最低でも「新耐震基準」「旧耐震基準」を押さえておくようにしましょう。
👉ポイント
・築年数は「1981年（昭和56年）」を基準に、物件の見極めを行いましょう
・「旧耐震」「新耐震」の基準を知っておきましょう
・数年後に売却するのかどうか、も含めて中古マンション購入の可否を考えましょう
ポイント４：「大規模修繕の状況」「修繕積立金の総額」
一般的なマンションでは、毎月「修繕積立金」と呼ばれる費用を住民の皆さんが納めており、数十年後に補修や修繕が必要になった場合に備え、
いわゆる貯金をしています。
その貯金を使用し、マンション全体で1年近くかけて実施する補修や修繕のことを「大規模修繕」と呼びます。
大規模修繕も工事内容によって異なりますが、10～15年程度の間隔で、数千万から数億単位で実施を行います。
そのため、中古マンションを購入する場合には「修繕積立金がどれくらいたまっているか」というポイントを押さえておくことが大切です。
数千万円から数十億円まで、マンションによって幅広い金額になっています。
修繕積立金の金額を確認するためには、まずは不動産会社の担当者へ確認を取り、物件資料を確認することで把握することが可能です。
また、中古マンションの売買契約を行うときに説明される「重要事項説明書」にも記載があります。
修繕積立金がいくらあると安心だという基準はありませんが、「赤字で金融機関から借り入れをしている」などの状況がある場合は注意が必要です。また、大規模修繕が終了した直後の場合、修繕積立金が減少している場合もあるため、「大規模修繕履歴」を確認しておき、適切な運用がなされているか、確認を行うようにしましょう。
👉ポイント
・「大規模修繕」を直近で実施したかどうか、不動産会社の担当を経由して確認を行いましょう
・「修繕積立金」がどれくらい貯まっているのか確認し、把握しておきましょう
その他：中古マンション購入で「知っておくとよりお得なポイント」も紹介します
マンションの管理規約・規則
概ねは多くのマンションでほとんど同じ規約ですが、「ペット飼育規約」や「駐車場・駐輪場規約」、「リノベーションに関する規約」などが存在するため、気になるポイントを確認しておくと安心です。
災害時の被害状況（ハザードマップなど）
不動産会社から契約時に説明される箇所もありますが、各自治体が出しているハザードマップなどの確認を行いましょう。
特に東日本大震災や、大規模災害（豪雨・台風など）を例に、管理人の方へヒアリングを行うことをおすすめいたします。
マンション全体の構造・壁位置・配管位置
特にリノベーションを実施する場合、「マンション全体の構造」を確認しておきましょう。
特に「壁式構造」と呼ばれるマンションの場合、「解体できない壁」が存在する箇所があります。
また、「PS（パイプスペース）」と呼ばれる、排水管などが集約されたスペースが室内にあるのですが、
これらが室内の中心にある場合、間取りの変更に制約が生じるケースがあります。
リノベーションを前提としてマンションを購入する場合は、水回りの位置や壁の構造など、さまざまな制約事項が発生するため、
なるべくリノベーション会社に相談しながら進めていきましょう。
なるべく早い段階でリノベーション会社に相談することが大切です。
相場価格との比較・適正価格の確認
中古マンションの場合、該当する物件の周辺価格や、過去の売買履歴などと比較し、ある程度相場価格を確認することができます。
ここで、著しく価格が高い・著しく価格が低い などの状況が発生していないか、確認をしておきましょう。
例えば、土地の権利。
土地の権利に制約事項があるがゆえに、価格が安くなっている場合があります。
一般的には「所有権」である中古マンションを購入し、ご自身の持ち物となるようにしますが、「借地権」と表記のある物件の場合は要注意です。
「借地権」の場合、土地のレンタル料を支払う必要があったり、土地を借りる権利に期限がついていたりと、条件面での確認が必要となります。
「中古マンション購入＋リノベーション」にておさえるべきポイントとは？
不動産のプロの目線で、「中古マンション購入＋リノベーション」をスムーズに進めていくことができるポイントを紹介します。
ポイント１：リノベーション会社選びは「相性」と「スピード」が大切
「リノベーション会社」はかなり数が多いため、どんな会社を選べばよいのか、というお声をいただくことも多いです。
特に大切なのは「リノベーション会社の担当者・設計士との相性」。
デザインの好み、打ち合わせのテンポ感、会社としての体制など、幅広い観点でリノベーション会社選びを進めることが大切です。
ポイント２：住宅購入とセットの場合、リノベーション会社と連携できるチームワークも大切に
近年では、中古マンションを購入するときに「住宅ローン」を利用されるケースも多いです。
利用する金融機関によっては、リノベーション費用を住宅ローンに含むことができる場合があります。
金融機関とのやり取りには「各種資料の提出資料」や「スケジュールのコントロール」が必要になるため、
住宅ローンの手続きなどをスムーズに進められるリノベーション会社・担当者と出会うことが大切になります。
最近では、ファミリー（お子さまとご一緒）やDINKS（カップル・パートナーとお住まいになる）に加え、おひとり暮らしの方も増えています。
きめ細やか かつ 柔軟に対応できるリノベーション会社に出会えることが大切になります。
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fujitacaリノベーションは「ちょっとオシャレで暮らしやすい」をコンセプトにした、対話型のリノベーションを展開しています。
強み① 「暮らしやすさ」を大切にした建材をセレクト
暮らす人たちが心地よく長く過ごせることが大切と考え、メーカー品を中心にした建材セレクト。
デザインの良さも大切にしつつ、お手入れに適した素材を選び、提案するようにしています。
強み② ちょっと「オシャレ」「工夫」を提案
日常に溶け込むようなちょっとしたオシャレさをちりばめたプラン提案を行います。
例えば、ちょっと照明をこだわったり、アクセントクロスをしっかり決めたり、ちょっとの工夫を大切にしています。
強み③ プランづくりに「対話」をたくさん
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