中古マンション購入、何から始めればいい？初めての方向けにステップと注意点を解説

こんにちは。
fujitacaリノベーションです。

「中古マンションを買いたいけれど、何から手をつければいいんだろう」
「初めてだから、失敗しないか不安……」

初めて中古マンションの購入を検討するとき、こうした不安を感じる方は少なくありません。

物件探し・資金計画・住宅ローン・内覧・契約と、やるべきことが多すぎて、どこから動けばいいのか分からなくなるのは当然です。

この記事では、中古マンション購入の全体の流れを、初めての方でも迷わないようにステップごとに解説します。
一級建築士が在籍するfujitacaリノベーションが、リノベーションを前提にした物件選びのポイントも交えながら丁寧にお伝えします。

まず全体像を把握しよう：中古マンション購入の流れ

中古マンションの購入は、大きく7つのステップで進みます。全体像を把握しておくことで、「今自分がどの段階にいるか」が分かり、焦らず動けるようになります。

STEP1：資金計画を立てる

最初にやるべきことは、物件探しではなく資金計画です。「いくらまで出せるか」を明確にしておかないと、物件を見ても判断の軸が定まりません。
自己資金・借入可能額・諸費用の3つを整理することから始めましょう。

STEP2：希望条件を整理する

エリア・駅からの距離・広さ・間取り・築年数・予算の大枠を書き出し、優先順位をつけておきます。
すべての希望を満たす物件はなかなか見つけることが難しいです。
「譲れない条件」と「妥協できる条件」を事前に分けておくことが重要です。

STEP3：物件を探す

SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトを活用しながら候補を絞ります。
気になる物件が出てきたら、不動産会社に問い合わせて詳細資料を取り寄せましょう。

このとき、不動産会社を選ぶことも重要な観点です。
問い合わせした不動産会社だけではなく、自分と相性の良い不動産会社がいないかどうか、見極めることも大切です。

STEP4：内覧・物件チェックをする

実際に物件を訪問して確認します。
写真やスペックだけでは分からない日当たり・騒音・管理状態などを自分の目で確かめる、購入判断において最も重要なプロセスです。

STEP5：購入申し込み・住宅ローン本審査

気に入った物件が見つかったら購入申し込みをし、同時に住宅ローンの事前審査・本審査を進めます。
事前審査は物件探しの段階で先に済ませておくと、このステップがスムーズになります。

STEP6：売買契約を締結する

重要事項説明を受けた上で、売買契約書に署名・捺印します。
このタイミングで手付金（購入価格の5〜10%程度）を支払います。
手付金は契約後にキャンセルを行いたい場合などに、手付金を放棄して解約することが出来る場合があります。

STEP7：引き渡し・入居

残代金の支払いと物件の引き渡しが行われます。
住宅ローンの実行もこのタイミングです。鍵を受け取ったら、いよいよ自分の物件になります。

リノベーションも同時に進める場合の流れ

中古マンションをリノベーション前提で購入する場合、STEP3の物件探しの段階からリノベーション会社に相談しておくことを強くおすすめします。

理由は2つあります。1つ目は、「リノベーションしやすい物件かどうか」を専門家の目で判断してもらえること。2つ目は、物件の購入予算とリノベーション費用を合わせた総予算を最初から設計できることです。

引き渡し後すぐにリノベーション工事をスタートできるよう、STEP4〜6の段階でリノベーションの設計・プランを並行して進めておくと、入居までのスケジュールをスムーズに組めます。

STEP1で必ずやること：資金計画の立て方

「何から始めるか」の答えは、明確に資金計画です。物件を探す前に、以下の4点を整理しておきましょう。

自己資金（頭金）はいくら用意すべきか

頭金の目安は購入価格の10〜20%といわれますが、頭金ゼロでも住宅ローンを組める場合があります。
ただし頭金が少ないほど借入額が増え、毎月の返済額・総利息も増えます。諸費用分（購入価格の5〜8%程度）は現金で用意しておく必要があるため、最低でもその分の資金は確保しておきましょう。

購入価格以外にかかる諸費用の目安

中古マンションの購入には、物件価格以外に以下の諸費用がかかります。

費用項目	目安
仲介手数料	物件価格の3%＋6万円＋消費税
登記費用（登録免許税・司法書士報酬）	20〜30万円程度
住宅ローン関連費用（保証料・事務手数料）	30〜60万円程度
火災保険料	10〜20万円程度
固定資産税の精算金	物件・時期による
合計目安	物件価格の5〜8%程度

3,000万円の物件であれば、諸費用だけで150〜240万円程度かかる計算です。
住宅ローンに諸経費を含めることができる場合がありますが、審査次第となるため、現金でも支払うことができる余力を持っておくことが大切です。

住宅ローンの事前審査を最初に受けるべき理由

物件探しを始める前に、住宅ローンの事前審査を受けておくことを強くおすすめします。理由は2つです。

1つ目は、自分がいくらまで借りられるかが明確になること。これがないと予算の上限が決まらず、物件を見ても判断できません。
2つ目は、人気物件はスピード勝負になることが多いこと。事前審査が済んでいれば、購入申し込み後の手続きがスムーズになります。

リノベーション費用も含めた総予算の考え方

リノベーションを前提にする場合、物件価格＋リノベーション費用＋諸費用を合わせた総予算で計画を立てることが重要です。

たとえば予算総額4,000万円の場合、物件に2,800万円・リノベーションに800万円・諸費用に400万円という配分が一つの目安です。
物件にかけすぎてリノベーション費用が足りなくなるケースは非常に多いため、最初からセットで考えることが失敗を防ぐポイントです。

fujitacaリノベーションでは、物件探しの段階からリノベーション費用を含めた資金計画のご相談を承っています。

物件選びで絶対に確認したい5つのポイント

物件選びで押さえるべきポイントは数多くありますが、初めての方が特に意識すべき5点に絞ってお伝えします。

① 立地・エリア：生活利便性と資産価値の両立

立地は後から変えることができない、最も重要な要素です。駅からの距離・通勤時間・スーパーや病院などの生活利便施設の充実度を確認しましょう。

また、資産価値の観点からは「駅から徒歩10分以内」「複数路線が使えるエリア」が売却・賃貸に出す際にも有利です。将来的な出口戦略も意識した上でエリアを選ぶことをおすすめします。

② 築年数と構造：耐震性能の確認方法

耐震基準の観点から、1981年6月以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件かどうかが一つの目安になります。
さらに2000年以降の物件は耐震基準が強化されているため、より安心感があります。

構造については「ラーメン構造」と「壁式構造」の違いも重要です。
リノベーションで間取りを変えたい場合、壁式構造は撤去できない壁が多いため、自由度が低くなります。

物件の構造は図面や不動産会社への確認で事前に把握しておきましょう。

③ 管理状態：管理組合・修繕積立金のチェック方法

マンションは「管理を買え」といわれるほど、管理状態が物件の価値に直結します。以下の点を必ず確認してください。

• 修繕積立金の残高と積立額が適正か：積立金が少ないと将来の大規模修繕時に一時金を求められる可能性があります
• 長期修繕計画が策定されているか：計画なしのマンションは管理が行き届いていないサインです
• 管理組合が機能しているか：総会の開催頻度や議事録の内容で確認できます
• 管理費の滞納状況：売買時に重要事項説明書で確認できます

④ 間取りと専有面積：リノベで変えられる部分・変えられない部分

「この間取りは気に入らないけれど、リノベーションで変えればいい」と考える方も多いですが、変えられない部分が必ず存在することを知っておく必要があります。

• 変えられる：内装（床・壁・天井）、キッチン・浴室などの設備、仕切り壁（非構造壁）、照明・電気配線
• 条件次第で変えられる：水回りの移動（配管経路による）、間取りの大幅変更（構造による）
• 変えられない：構造壁・柱・梁、共用部分（玄関ドア・窓・バルコニー）

内覧の際は「この壁は抜けるか」「水回りを移動できるか」をリノベーション会社の担当者と一緒に確認できると、より精度の高い判断ができます。

⑤ 価格：相場より安い物件には必ず理由がある

同じエリア・同じ築年数の相場より明らかに安い物件には、必ず理由があります。主な理由として以下が考えられます。

• 南向きでない・日当たりが悪い
• 道路や線路に面していて騒音がある
• 管理状態が悪い・修繕積立金が不足している
• 近隣トラブルの履歴がある
• 心理的瑕疵（過去に事件・事故があった）

「安さの理由」を必ず確認した上で、それが許容できるものかどうかを判断しましょう。

内覧で見落としがちなチェックポイント

物件の写真やスペックだけでは分からない情報を、内覧で直接確認します。
初めての方が特に見落としやすいポイントを整理しました。

共用部分の管理状態を目で確認する

エントランス・廊下・エレベーター・駐輪場などの共用部分の清掃状態は、マンション全体の管理レベルを反映しています。

• ゴミ置き場が整理されているか
• 廊下や階段に私物が放置されていないか
• 掲示板の案内が最新かつ整理されているか
• エレベーターの点検記録が掲示されているか

こうした細かな点が行き届いているマンションは、管理組合が機能している証拠です。

日当たり・騒音・臭いは内覧時にしか分からない

写真では分からない要素を、内覧で必ず確認しましょう。

• 日当たり：晴れた日の午前中と午後で印象が大きく変わることがあります
• 騒音：道路・線路・隣室からの音を窓を閉めた状態と開けた状態で確認する
• 臭い：排水溝・押し入れ・バルコニーの臭いは築年数が経った物件で特に要確認
• 電波状況：スマートフォンの電波が届くか（地下・高層でまれに問題が出る）

リノベーション前提で見るべき室内の状態

リノベーション目的で購入する場合、以下の点を追加でチェックします。

• 床の種類：「二重床」か「直床」か。二重床の方が配管スペースを確保しやすくリノベーション自由度が高い
• 天井高：フルスケルトンにした場合の天井高を確認。高いほど空間の広がりを演出しやすい
• 配管の状態：築年数が古い場合、鉄管が使われていることがあり、更新が必要なケースも
• スケルトン（解体）できる状態か：壁式構造の場合、解体範囲が限られることを確認

これらはリノベーション会社の担当者と一緒に内覧することで、より正確に確認できます。

内覧は必ず複数回・複数の時間帯に行く

気に入った物件は、必ず複数回内覧することをおすすめします。
1回目は全体の雰囲気をつかみ、2回目はチェックリストをもとに細部を確認するという使い分けが有効です。

また、平日の日中・週末の昼・夜間など、異なる時間帯に訪問することで、生活音・日当たりの変化・人の往来なども確認できます。

初めての方が陥りやすい失敗パターン

初めての中古マンション購入でよく聞く失敗パターンをまとめました。
事前に知っておくことで、同じ轍を踏まずに済みます。

焦って購入を決めてしまった

「この物件は人気があってすぐ売れる」という不動産会社の言葉に急かされて、十分な確認をしないまま購入を決めてしまうケースです。
人気物件はスピードが重要なのも事実ですが、事前審査・希望条件の整理・内覧チェックができている状態で臨むことで、焦らず判断できる準備が整います。

諸費用を見落として予算オーバーになった

「3,000万円の予算で3,000万円の物件を買おうとしたら、諸費用が払えなかった」というケースは珍しくありません。
諸費用（物件価格の5〜8%）は別途現金で用意する必要があることを、必ず最初の資金計画に含めておきましょう。

管理状態の確認を怠ってトラブルになった

修繕積立金の残高が少なく、購入後すぐに大規模修繕の一時金（数十万〜100万円超）を請求されたというケースがあります。
購入前に管理組合の議事録・長期修繕計画・積立金残高を必ず確認することが重要です。

リノベーションできると思ったらできなかった

「間取りを大きく変えたい」と思って購入したが、壁式構造で構造壁が多く、希望の間取りが実現できなかったというケースです。
また、マンションの管理規約によっては、フローリングへの変更・水回りの移動が禁止されているケースもあります。

リノベーション前提で購入する場合は、物件購入前にリノベーション会社に相談し、「この物件でやりたいことが実現できるか」を確認してから購入を決断することを強くおすすめします。

「お客さまの声」や「リノベーションのお役立ち情報」は、公式noteにて配信中です！
是非ご覧ください。

【fujitacaリノベーションの視点】リノベーション前提で中古マンションを選ぶコツ

一般の不動産情報では得にくい、リノベーション専門会社だからこそお伝えできる物件選びのポイントをご紹介します。

「リノベしやすい物件」の見極め方

リノベーションのしやすさは、以下の要素で判断できます。

• ラーメン構造：柱と梁で建物を支えるため、壁の撤去自由度が高い
• 二重床・二重天井：配管のやり直しや天井高の調整がしやすい
• 専有面積に対して水回りの位置が端にある：水回りを移動しやすいレイアウト
• 管理規約でのリノベーション制限が少ない：規約の確認は必須

逆に「壁式構造・直床・水回りが中央にある物件」は、リノベーションの自由度が下がりやすいため、希望のプランが実現できるか事前確認が必要です。

物件探しの段階からリノベ会社に相談するメリット

多くの方は「物件が決まってからリノベーション会社に相談する」と考えがちですが、fujitacaリノベーションでは物件を決める前の段階からご相談いただくことを推奨しています。

理由は明確です。「この物件でやりたいリノベーションが本当に実現できるか」を、購入前に専門家が確認できることで、後悔のない選択ができるからです。
また、物件購入費とリノベーション費用を合わせた総予算設計もスムーズに行えます。

杉並区・中央線沿線エリアで中古マンションを探す場合

fujitacaリノベーションが拠点を置く東京・杉並区（荻窪）を含む中央線沿線エリアは、中古マンションの選択肢が豊富なエリアです。
荻窪・阿佐ヶ谷・西荻窪・高円寺・中野など、都心へのアクセスが良く、落ち着いた住環境が広がる駅が多く、特に30〜40代の方に人気が高いエリアです。

新築マンションが少ないエリアも多く、中古×リノベーションという選択肢が物件探しの現実的な主流になっています。
このエリアでの物件選びに迷っている方は、地域の事情に詳しいfujitacaにお気軽にご相談ください。

杉並区・中央線沿線エリアの施工事例はこちら

住宅ローンの基礎知識：初めてでも分かる選び方

物件が決まったら、住宅ローンの選定が重要なステップになります。基本的な知識を整理しておきましょう。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか

住宅ローンの金利タイプは大きく2種類です。

種類	特徴	向いている人
変動金利	金利が低いが、将来上昇するリスクあり	繰り上げ返済を積極的にしたい方・収入が安定している方
固定金利	金利が高めだが、返済額が一定で計画が立てやすい	将来の金利上昇リスクを避けたい方・収支を安定させたい方

2024年以降、日本でも金利上昇の動きが見られるため、変動・固定それぞれのメリット・デメリットをよく理解した上で選択することが重要です。ファイナンシャルプランナーや金融機関への相談も活用しましょう。

ペアローンと収入合算の違い

共働き夫婦が二人の収入を活用して住宅ローンを組む場合、「ペアローン」と「収入合算」の2つの方法があります。

• ペアローン：夫婦それぞれが別々のローンを組む。借入総額を大きくできる反面、どちらかの収入が減ったときのリスクも大きくなる
• 収入合算（連帯保証・連帯債務）：一方が主たる借主となり、もう一方の収入を合算する。ペアローンより手続きがシンプル

どちらが有利かは収入バランス・物件価格・返済計画によって異なるため、金融機関や不動産会社に相談しながら選びましょう。

リノベーション費用を住宅ローンに組み込む方法

中古マンション購入＋リノベーションの費用を一本化して借りられる**「リノベーション一体型住宅ローン」**があります。通常の住宅ローンと金利が変わらない場合が多く、リフォームローン（金利が高め）を別途組むよりも有利なケースが多いです。

ただし、融資実行はリノベーション工事が完了した後になることが一般的なため、工事期間中の費用をどのように手当するかを事前に確認しておく必要があります。

よくある質問（FAQ）

Q. 中古マンション購入は何から始めればいいですか？

最初にやるべきことは「資金計画」と「住宅ローンの事前審査」です。自己資金・借入可能額・諸費用を整理してから物件探しを始めることで、予算内で判断できるようになります。リノベーションを前提にしている場合は、この段階でリノベーション会社に相談しておくことも重要です。

Q. 中古マンション購入にかかる諸費用はいくらですか？

仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用などを合わせると、物件価格の5〜8%程度が目安です。
3,000万円の物件であれば150〜240万円程度。この分は基本的に現金で用意する必要があります。

Q. 築何年までの物件なら購入しても大丈夫ですか？

耐震基準の観点では、1981年6月以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件が安心の目安です。
ただし築年数よりも「管理状態」と「構造の健全性」の方が重要です。築30年超でも管理が行き届いており、フルリノベーションを前提にすれば十分に快適な住まいになります。

Q. リノベーション前提で中古マンションを買う場合、物件探しとリノベ会社への相談はどちらが先ですか？

リノベーション会社への相談を先に行うことをおすすめします。
「どんな物件なら希望のリノベーションができるか」という基準を持った上で物件を探すことで、購入後に「できなかった」という失敗を防げます。
fujitacaリノベーションでは物件未定の段階からご相談を承っています。

Q. 住宅ローンの事前審査はいつ受ければいいですか？

物件探しを始める前、できるだけ早い段階で受けることをおすすめします。事前審査が済んでいると借入可能額が明確になり、物件の予算感を決めやすくなります。
また、人気物件はスピード勝負になることも多く、事前審査が完了していると購入申し込み後の手続きがスムーズです。

Q. 内覧時に何を見ればいいですか？

日当たり・騒音・臭い・共用部分の管理状態は必須確認事項です。リノベーションを前提にする場合は、床の種類（二重床か直床か）・天井高・配管の状態・構造（ラーメン構造か壁式構造か）も合わせて確認しましょう。可能であれば、リノベーション会社の担当者と一緒に内覧するのがベストです。

まとめ：まず「資金計画」と「リノベ会社への相談」から動き出そう

初めての中古マンション購入で最も大切なのは、「全体の流れを把握してから動く」ことです。この記事でお伝えしたポイントを振り返ります。

• 最初にやることは資金計画と住宅ローン事前審査。物件探しはその後
• 内覧では写真で分からない要素を自分の目で確認。複数回・複数時間帯で訪問する
• リノベーション前提なら、物件購入前にリノベ会社に相談。「できる・できない」を先に確認することで失敗を防げる

fujitacaでは、「まだ物件が決まっていない」「何から相談すればいいか分からない」という段階からご相談いただけます。

中古マンション購入からリノベーションまで、一貫してサポートできることがfujitacaリノベーションの強みです。まずはお気軽にご連絡ください。