賃貸と持ち家どちらがお得？後悔しない住まいの選び方

最終更新日：2026年8月3日

こんにちは。
fujitacaリノベーションです。

「賃貸と持ち家、結局どっちがお得なの？」
住まいを検討するとき、多くの方が一度はぶつかるこの問いに、明確な答えを出すのは簡単ではありません。

生涯コストの比較、ライフスタイルの変化、老後の安心感……考えるべき要素が多すぎて、調べれば調べるほど迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

この記事では、コスト面の比較はもちろん、ライフスタイルや将来設計の視点から「自分に合った住まいの選び方」を整理します。さらに、賃貸でも新築でもない「中古マンション×リノベーション」という第三の選択肢についても、一級建築士が在籍するfujitacaリノベーションの視点からご紹介します。

賃貸と持ち家、生涯コストを比較するとどうなる？

「お得かどうか」を考えるとき、まず気になるのが生涯コストの差です。ここでは数字をもとに整理します。

35年間の総支払額シミュレーション

東京都内を想定した、賃貸と持ち家（中古マンション購入）の35年間のコスト比較の目安です。

賃貸の場合（月額家賃12万円想定）

項目	金額（目安）
家賃総額（35年）	約5,040万円
更新料（2年ごと）	約210万円
引越し費用（複数回）	約100万円
合計	約5,350万円

持ち家（中古マンション購入）の場合

項目	金額（目安）
購入価格（諸費用込み）	約3,500万円
住宅ローン利息（35年・金利1%）	約650万円
固定資産税（35年）	約350万円
修繕・管理費（35年）	約600万円
合計	約5,100万円

※上記はあくまで試算の一例です。物件価格・家賃・金利・居住年数によって大きく変動します。

この試算では持ち家の方がわずかに安くなりますが、持ち家にはローン完済後に不動産という資産が残る点が大きな違いです。

賃貸は「家賃×年数」だけでは計算できない理由

賃貸のコストを考えるとき、見落とされがちなのが更新料・引越し費用・家賃の値上がりリスクです。長期間同じ賃貸に住み続けても、オーナーの都合で退去を求められる可能性があり、その都度引越し費用と新たな初期費用が発生します。

また、老後になると収入の減少と同時に「高齢者への賃貸契約が難しくなる」というリスクも存在します。

持ち家は「ローン返済額」以外にかかるコストがある

一方、持ち家にも見落としがちなコストがあります。固定資産税・都市計画税（年間10〜20万円程度）、マンションの管理費・修繕積立金（月2〜3万円程度）、さらに設備の経年劣化による修繕費などが継続的にかかります。

購入時のローン返済額だけで賃貸と比較してしまうと、実際の出費が想定より大きくなるケースがあるため注意が必要です。

結論：単純なコスト比較に意味がない理由

ここまで見てきたとおり、賃貸と持ち家のコスト差は居住年数・物件価格・金利・家賃水準によって大きく変わります。
「賃貸の方が1,300万円高い」という試算もよく見られますが、これはあくまで特定の条件のもとでの話です。

重要なのは、数字の比較に時間をかけすぎることよりも、自分のライフスタイルや将来設計に合った選択をすることが重要です。

賃貸のメリット・デメリット

メリット①　住み替えの自由度が高い

賃貸の最大のメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて住む場所を変えられる自由度の高さです。
転勤・転職・結婚・離婚・子育て・親の介護など、人生のさまざまな局面で柔軟に対応できます。

「今の自分に合う住まい」に住み続けられるのは、賃貸ならではの強みです。

メリット②　修繕・管理の手間がない

賃貸では、設備の故障や建物の老朽化に伴う修繕費用はオーナー負担です。
「突然エアコンが壊れた」「給湯器が故障した」といったトラブルが起きても、基本的に費用を負担する必要がありません。

維持管理の手間やコストを気にせず暮らせる点は、忙しいライフスタイルの方にとって大きな利点です。

デメリット①　一生家賃を払い続けるリスク

賃貸の最大のデメリットは、住み続ける限り家賃の支払いが続くことです。
持ち家であればローンを完済すれば住居費をほぼゼロにできますが、賃貸は収入が減る老後も同じ負担が続きます。

年金生活になってからも毎月の家賃を払い続けることを考えると、長期的な家計への影響は小さくありません。

デメリット②　老後に賃貸契約が難しくなる可能性

高齢になると、賃貸物件のオーナーから入居を断られるケースが増えることが社会問題になっています。
収入の不安定さや孤独死リスクへの懸念から、高齢者が賃貸住宅を借りにくい状況は今後も続くとみられています。

「老後の住まいをどう確保するか」という問題は、賃貸を選ぶ上で避けて通れない課題です。

デメリット③　自分好みにカスタマイズできない

賃貸では、壁紙の張り替えや間取りの変更はもちろん、棚を壁に取り付けることすら制限される場合があります。
「自分らしいインテリアで暮らしたい」「理想の空間をつくりたい」という思いがある方には、賃貸の制約が大きなストレスになることもあります。

持ち家のメリット・デメリット

メリット①　資産として手元に残る

購入した不動産は自分の資産になります。
ローン完済後は「家賃ゼロで暮らせる資産」として手元に残り、必要であれば売却してまとまった資金を得ることも、賃貸に出して収入を得ることも可能です。

特に立地の良いマンションは資産価値が維持されやすく、老後の生活基盤としての安心感があります。

メリット②　自由にリノベーション・カスタマイズできる

持ち家の大きな魅力のひとつが、内装や間取りを自分好みに変えられることです。
壁紙・床材・照明・間取り変更はもちろん、造作家具や造作洗面台など、賃貸では絶対にできないこだわりを実現できます。

「自分だけの空間」を手に入れられるのは、持ち家だからこそ得られる喜びです。

メリット③　ローン完済後は住居費がほぼゼロになる

35年ローンを組んだ場合、完済後は管理費・修繕積立金・固定資産税のみになり、住居費を大幅に抑えられます。
老後の家計を安定させる上で、「住む場所の確保」が済んでいる安心感は非常に大きいものです。

デメリット①　住み替えの自由度が下がる

不動産は流動性が低く、「やっぱり別の場所に住みたい」と思ってもすぐに動けないのが持ち家のデメリットです。
売却には時間とコストがかかり、ローンが残っている場合はさらに複雑になります。

転勤の可能性がある方や、ライフスタイルが定まっていない方にとっては、この制約がネックになることがあります。

デメリット②　維持管理コストがかかる

前述のとおり、持ち家には固定資産税・管理費・修繕費などの維持コストが継続的にかかります。
特に築年数が経過すると設備の更新費用が増えるため、ある程度の資金を積み立てておく必要があります。

「新築か中古か」も選択肢に入れて考える

持ち家を選ぶ場合、「新築か中古か」という選択も重要です。ここ数年、この問いに対する答えが大きく変わってきています。

新築マンションの価格は過去10年で大幅に上昇している

国土交通省の調査によると、東京都内の新築マンション価格はここ10年で大幅に上昇しています。
共働き世帯でも手が届きにくくなっているのが現状です。

「新築マンションを買いたいけれど、予算が合わない」という方が増えている背景には、この価格高騰があります。

新築は「新築プレミアム」分だけ割高になる

新築マンションには、建設コスト・広告費・デベロッパーの利益が上乗せされた「新築プレミアム」が含まれています。
引き渡し直後から価格が下がることが多く、購入直後に売却すると損をするリスクがあります。

同じ立地・同じ広さであれば、中古マンションの方が2〜3割程度安く購入できるケースが多く見られます。

中古マンション＋リノベーションという第三の選択肢

「賃貸か持ち家か」「新築か中古か」という二択で考えていた方にぜひ知っていただきたいのが、中古マンションを購入してリノベーションするという選択肢です。

購入価格を抑えた分をリノベーションに充てることで、新築よりも自分好みの内装・間取りを実現できる上、資産としても手元に残ります。
「コストを抑えながら、理想の住まいを手に入れたい」という方に最も合っている選択肢といえます。

賃貸を続けるより「中古マンション×リノベーション」がお得な理由

同じ予算なら賃貸より中古購入のほうが資産が残る

たとえば月12万円の賃貸に35年住み続けると、総支払額は約5,000万円以上になります。
同じ予算を中古マンションの購入＋リノベーションに充てれば、ローン完済後に不動産という資産が手元に残ります。

「支払い続けても何も残らない」賃貸に対して、「支払いが終われば自分のものになる」持ち家の差は、長期的に見ると非常に大きいものです。

新築より安く手に入れて、好きな内装に仕上げられる

中古マンションは新築より安く購入できる分、リノベーションに予算を充てる余裕が生まれます。新築では選べない床材・壁材・間取りを、自分の好みで一から設計できるのが中古×リノベーションの最大の魅力です。

新築マンションのモデルルームのような画一的な内装ではなく、「自分だけの住まい」をつくれることは、住まいに対するこだわりが強い方にとって大きな価値があります。

「自分だけの空間」を手に入れられる唯一の選択肢

賃貸ではカスタマイズできず、新築では間取りや内装の選択肢が限られる。中古×リノベーションは、この両方の制約から解放される唯一の方法です。

北欧テイスト・ナチュラル・ヴィンテージなど、自分らしいスタイルで住まいをつくれることは、毎日の生活の質に直結します。「どうせ住むなら、本当に好きな空間に住みたい」という方に、この選択肢はとても合っています。

【fujitacaリノベーションでの成約事例紹介】賃貸から中古マンション購入＋リノベーションへ

実際に賃貸から中古マンション購入×リノベーションに踏み切ったお客様の事例をご紹介します。

事例①　30代・2人暮らし｜リノベーションは「納得の暮らしをつくる」もの。自分で選ぶ楽しさと不安を超えて

○お客さまの声

自分たちの暮らしにフィットしていて、自分たちがこだわりたいと思っている場所をリノベーションで実現できた点が非常に良かったと感じています。
それでも、素人である私たちのやりたいことを取捨選択しながら、整理するための対話を楽しんでくれる。
これがfujitacaリノベーションの良いところだと感じています！

事例②　30代・3人暮らし｜子育て中もオシャレな住まい。間取りは変えずに空間を整える部分リノベーション

○お客さまの声

リノベーションでは「自分で選べる」というプロセスが大事だったと感じています。
これまで賃貸暮らしを転々としていましたが、住まいのことなのにどこか自分ごとになれていなくて。慣れるのに時間がかかっていました。
リノベーションを初めて経験して、自分でいろんなものを決めたからこそ、子育てもしやすいし、自分にとっても納得のいくリノベーションに繋がったと感じています。
fujitacaさんに的確にアドバイスをいただき、対話をしっかり重ねていただいたことが、プロジェクトの成功に繋がったと思っています。

他にも、「お客さまの声」や「リノベーションのお役立ち情報」は、公式noteにて配信中です！
是非ご覧ください。

あなたに向いているのはどっち？タイプ別チェック

コストや事例を見た上で、最終的には「自分はどちらのタイプか」で判断するのが一番シンプルです。

賃貸が向いている人の特徴

以下に当てはまる方は、賃貸が向いている可能性が高いです。

• 転勤・転職の可能性があり、住む場所が変わりやすい
• 今のライフスタイルが数年後に大きく変わる見込みがある
• 設備の故障・修繕を自分で対応したくない
• まとまった頭金・諸費用を用意できない
  

持ち家（中古＋リノベ）が向いている人の特徴

一方、以下に当てはまる方には持ち家、特に中古×リノベーションがおすすめです。

• ある程度住むエリアが定まっており、長く同じ場所に住むつもりがある
• 住まいのインテリアや空間にこだわりたい
• 老後も安定した住居費で暮らしたい
• 賃貸の「何も残らない」感覚に不満を感じている
• 新築マンションを検討したが、価格が高くて踏み切れなかった
  

迷ったときに確認したい3つの質問

判断が難しいときは、以下の3つの問いに答えてみてください。

1. 「5年後・10年後、同じエリアに住んでいる可能性は高いですか？」 → Yesなら持ち家の検討を始めるタイミングです。
   
2. 「今の賃貸に、本当に満足していますか？」 → 不満があるなら、その不満を解消できる住まいを探す価値があります。
   
3. 「住まいに『自分らしさ』を求めていますか？」 → Yesなら、リノベーションという選択肢が特に向いています。
   

よくある質問（FAQ）

Q. 賃貸と持ち家、生涯コストはどちらが安い？

一概には言えませんが、同じエリアに長期間（20年以上）住む場合は、持ち家の方が総コストを抑えられるケースが多いです。
ただしローン完済後に資産が残る点も含めて判断する必要があります。居住年数・物件価格・金利・家賃水準によって結果は変わります。

Q. 賃貸から持ち家に切り替えるベストなタイミングは？

「住むエリアがある程度定まってきた」「家族構成が落ち着いてきた」「賃貸の更新タイミングが近い」などが、検討を始めるサインです。
住宅ローンは一般的に完済時年齢が80歳以下を目安にするため、早めに動くほど選択肢が広がります。

Q. 中古マンションのリノベーションは新築より安くなる？

物件価格とリノベーション費用を合わせても、同エリアの新築マンションより安く抑えられるケースが多いです。
さらに、新築では選べない内装・間取りを自由に設計できる点が大きなメリットです。

Q. 持ち家にしたら転勤や引っ越しはどうなる？

売却・賃貸に出す・単身赴任という選択肢があります。特にマンションは戸建てに比べて賃貸に出しやすく、転勤時の選択肢が多い点がメリットです。
購入時から「賃貸に出せる立地かどうか」を意識しておくと安心です。

Q. 老後は賃貸と持ち家どちらが安心？

老後の生活費を安定させるという観点では、住居費を大幅に抑えられる持ち家の方が有利です。
また、高齢者が賃貸契約を断られるリスクを考えると、老後に向けて持ち家を確保しておくことには一定の安心感があります。

まとめ：「賃貸か持ち家か」ではなく「どんな暮らしをしたいか」で選ぶ

賃貸と持ち家の比較は、コストだけで答えが出るものではありません。この記事でお伝えしたかったのは、以下の3点です。

• 生涯コストは条件次第で変わる。数字の比較に正解はなく、自分の状況に当てはめて考えることが大切
• 賃貸にも持ち家にも、それぞれ合う人・合わない人がいる。どちらが正解かより、自分のライフスタイルに合う方を選ぶことが重要
• 「新築か賃貸か」という二択の外に、中古×リノベーションという選択肢がある。コストを抑えながら、自分らしい住まいを実現できる方法として検討する価値がある

fujitacaでは、「賃貸から持ち家へ」「新築検討からリノベへ」切り替えを考えている方のご相談を、無料で承っています。「まだ物件が決まっていない」という段階でも大丈夫です。まずは気軽にお話しください。