【再確認】リフォームとリノベーションの違いとは？目的・費用・向いている人を徹底解説

2026年8月31日 2026年8月31日

maepu

こんにちは。
fujitacaリノベーションです。

「リフォームとリノベーション、何が違うの？」
「自分がやりたいのはどちらなんだろう？」

住まいの改修を検討するなかで、この2つの言葉の違いに迷う方は少なくありません。

実は、リフォームとリノベーションには明確な法律上の定義はなく、目的や工事の規模によって使い分けられています。
違いを正しく理解することで、自分に本当に合った選択ができるようになります。

一級建築士が在籍するfujitacaリノベーションが、定義の違いから費用相場・向いているケースまで、マンションならではの視点も交えながら詳しく解説します。

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記事を監修した人：佐藤創史

fujitacaリノベーション代表。一級建築士。
リノベーション会社にて十数年、設計および設計監理を行い、2014年より藤孝建設株式会社へ。
スタッフ阿部が中心となってヒアリングした内容を設計へ反映し、現場がスムーズに動くよう監理を担当。
マンションリノベーションをメイン分野としており、数多くのマンションにてさまざまな施工方法を見届けてきており、プランニングを現場へしっかりと連携させることを強みとしている。

リフォームとリノベーションの定義：何がどう違うのか

「リフォーム」と「リノベーション」は日常的に使われる言葉ですが、その意味を正確に説明できる方は意外と少ないものです。まずは定義の整理から始めましょう。

リフォームとは「元の状態に戻す」こと

リフォームとは、経年劣化や損傷によって低下した住宅の機能や見た目を、建築当初の状態に戻す工事のことです。

具体的には、古くなった壁紙の張り替え・傷んだ床材の交換・老朽化した設備（キッチン・浴室・トイレ）の入れ替えなどが代表的な例です。
「修繕」「原状回復」に近い概念と理解しておくと分かりやすいでしょう。

リノベーションとは「価値を上乗せする」こと

リノベーションとは、既存の建物に新たな価値や機能を加え、建築当初の状態を上回る住まいに仕上げる工事のことです。

間取りの大幅な変更・スケルトン（躯体のみの状態）にしてゼロから設計し直す工事・断熱改修・耐震補強などがリノベーションに該当します。
「どう暮らしたいか」というライフスタイルの実現を目的とする点が、リフォームとの大きな違いです。

実は法律上の明確な定義はない

実は、「リフォーム」と「リノベーション」を法律で明確に定義した規定はありません。
国土交通省でも統一した定義を設けておらず、会社や業界によって使い方が異なる場合があります。

「フルリフォーム」「大規模リフォーム」などと呼ばれる工事がリノベーションに近い内容だったり、逆に「リノベーション」と謳っていても内容はリフォームにとどまるケースも。
このため、実際に依頼する際は「何をどこまでやってくれるのか」を具体的に確認することが重要です。

※国土交通省の公式文書やガイドラインでは、これら2つの言葉を厳密に区別した明確な定義や線引きはされていません：https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-other-2_tk_000228.html

図解で分かる：ゼロ回復か、プラスアルファかの違い

上の図のように、リフォームは劣化した状態から「新築時の状態に戻す（ゼロ回復）」工事であるのに対し、リノベーションは新築時の水準を超えた「価値の向上（＋α）」を目指す工事です。
この違いを頭に入れておくと、どちらが自分に必要かを判断しやすくなります。

リフォームとリノベーション、具体的な工事内容の違い

定義の違いを踏まえた上で、具体的にどんな工事がそれぞれに当てはまるかを整理します。

リフォームに当てはまる工事の例

リフォームに当てはまる工事は、主に「部分的な修繕・交換」が中心です。

壁紙・クロスの張り替え
フローリングの張り替え・重ね張り
キッチン・浴室・洗面台・トイレの設備交換
外壁塗装・屋根の補修（戸建ての場合）
窓ガラスの交換・サッシの補修

これらはいずれも「既存の状態をきれいにする・機能を回復させる」ことを目的とした工事です。

リノベーションに当てはまる工事の例

リノベーションに当てはまる工事は、「住まいの価値や機能を新たに生み出す」ものです。

間取りの変更（壁の撤去・新設）
スケルトン工事（内装を全て解体してゼロから設計）
水回り（キッチン・浴室）の移動
断熱材の追加・断熱改修
耐震補強工事
造作家具・造作洗面台の新設
デザインにこだわった内装仕上げ全般

リノベーションは「今の暮らしに合わせた住まいをつくる」という設計の視点が加わることが特徴です。

グレーゾーン：どちらとも呼ばれる工事もある

「フルリフォーム」「大規模リフォーム」という言葉は、内装を全面的に刷新する工事を指すことが多く、リノベーションと同じ意味合いで使われるケースもあります。

また、キッチンや浴室をグレードの高い製品に交換する工事は「リフォーム」と呼ばれますが、結果として住まいの価値が向上するという意味では「リノベーション」的な要素も持ちます。

大切なのは言葉の分類よりも、「工事によって何を実現したいか」を明確にすることです。

費用の違い：リフォームとリノベーションどちらが高い？

リフォームの費用相場（部位別）

リフォームの費用は、工事する部位や広さによって大きく異なります。目安として以下をご参照ください。

工事内容	費用の目安
壁紙・クロスの張り替え（1室）	5〜15万円程度
フローリングの張り替え（LDK）	30〜80万円程度
キッチンの交換	50〜150万円程度
浴室（ユニットバス）の交換	60〜150万円程度
トイレの交換	15〜40万円程度
水回り4点セット交換	150〜350万円程度

複数箇所を同時に工事するほどコストを抑えやすくなります。

リノベーションの費用相場（マンション別）

マンションのリノベーションは、工事の規模によって費用が大きく変わります。

リノベーションの種類	費用の目安（50〜70平米）
部分リノベーション（内装中心）	300〜700万円程度
フルリノベーション（間取り変更含む）	900〜1,400万円程度
スケルトンリノベーション	1,000〜1,600万円程度

リノベーションは「どこまでやるか」の設計次第で費用が変わるため、まずは何を実現したいかを明確にした上で見積もりを取ることが重要です。

費用対効果の考え方：安さだけで選ぶと後悔する理由

「リフォームの方が安いから」という理由だけで選んでしまうと、数年後に再び同じ工事が必要になったり、「やっぱり間取りを変えたかった」という後悔につながることがあります。

特にマンションの場合、一度リフォームで工事した後に「やっぱりリノベーションしたい」となると、二重のコストがかかってしまいます。
最初から「10年後・20年後にどう暮らしたいか」を見据えた上で、リフォームかリノベーションかを判断することが、長期的な費用対効果を高めることにつながります。

リフォームとリノベーション、どちらを選ぶべきか

リフォームが向いているケース

以下に当てはまる場合は、リフォームで十分なケースが多いです。

今の間取りや広さには満足しており、設備の古さや見た目だけを改善したい
予算が限られており、必要最低限の工事に絞りたい
売却・賃貸に出すために現状回復したい

リノベーションが向いているケース

以下に当てはまる場合は、リノベーションの検討をおすすめします。

今の間取りに不満があり、ライフスタイルに合わせた空間をつくりたい
「自分らしいデザイン・スタイルで暮らしたい」というこだわりがある
中古マンションを購入して、新築同等以上の住まいに仕上げたい
断熱・耐震など、住まいの性能自体を高めたい

「現状の不満」から逆算する選び方

判断に迷ったときは、「今の住まいの何が不満か」を書き出してみましょう。

設備が古い・見た目が古い → リフォームで解決できる可能性が高い
部屋が暗い・狭く感じる・動線が悪い → 間取りやデザインの変更が必要 → リノベーション向き
おしゃれな空間で暮らしたい・自分らしい家にしたい → リノベーション一択

不満の原因が「性能・機能」にあるのか、「デザイン・空間設計」にあるのかによって、どちらを選ぶかが自ずと見えてきます。

マンションのリフォームには限界がある

戸建てと比べると、マンションのリフォーム・リノベーションには制約があります。事前に把握しておくことで、想定外のトラブルを防げます。

管理規約でリフォームが制限されるケースがある

マンションには「管理規約」があり、室内の工事にも制限が設けられている場合があります。代表的な例として以下が挙げられます。

フローリングへの変更が禁止されているケース（遮音等級の規定などによって、選べるフローリング材に限りがある）
工事できる曜日・時間帯の制限
事前に管理組合への申請・承認が必要な工事の範囲

購入前・工事前に必ず管理規約を確認することが重要です。

構造上、間取りを変えられない場合がある

マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。
壁式構造の場合、壁が建物全体を支える役割を担っているため、間取り変更のために壁を撤去できる範囲が限られます。

「この壁を抜きたい」という希望がある場合は、必ずリノベーション会社に現地確認を依頼した上で判断しましょう。

「リフォームで済む」と思っていたのにリノベーションが必要だった例

壁紙だけ張り替えればいいと思っていたら、下地の劣化が想定以上に進んでおり、下地からやり直す必要があったというケースはよくあります。
また、古いフローリングを剥がしたら床の不具合が見つかり、結果的に床全体の工事が必要になるケースも。

「リフォームで終わる予定が、気づいたらリノベーション規模の工事になっていた」という事態を防ぐためにも、工事前の現地調査と専門家への相談が重要です。

マンションこそリノベーションで考えるべき理由

マンションは戸建てと異なり、土地の資産価値がない分、建物自体の魅力が住まいの価値を左右します。
「安く中古を買ってリフォームで済ませる」よりも、「中古の購入価格を抑えてリノベーションに予算を充てる」方が、長期的に満足度の高い住まいが実現しやすいとfujitacaリノベーションでは考えています。

「リノベ済み物件を買う」vs「自分でリノベーションする」の違い

中古マンションを探していると、すでにリノベーション工事が済んだ状態で販売されている「リノベーション済み物件」に出会うことがあります。「そのまま住めるならお得では？」と感じる方も多いですが、自分でリノベーションする場合との違いをしっかり理解しておきましょう。

リノベ済み物件のメリット・デメリット

メリット

購入後すぐに入居できる
内装がきれいな状態で販売されており、初期費用を抑えやすい
完成後のイメージが分かりやすい

デメリット

内装のデザイン・仕様が選べない（誰かが決めたスタイルで暮らすことになる）
間取りの変更ができない場合が多い
使われている素材・設備のグレードが分かりにくい
「見た目だけきれいで、設備は古いまま」というケースも存在する

自分でリノベーションするメリット・デメリット

メリット

間取り・内装・素材・設備をすべて自分の好みで設計できる
ライフスタイルに合わせた動線・収納計画が実現できる
素材や設備のグレード・仕様を自分で選べる（品質の見える化）

デメリット

完成までに時間がかかる（設計〜工事で3〜6ヶ月程度）
費用の見通しが立てにくい（設計してみないと正確な金額が出ない）
住む前に完成イメージを想像する力が必要

デザインや間取りにこだわりたいなら「自分でリノベ」一択

「おしゃれな空間で暮らしたい」「北欧・ナチュラル・ヴィンテージなど自分のスタイルで仕上げたい」「動線や収納を自分の生活に合わせて設計したい」という方には、自分でリノベーションする選択肢が圧倒的におすすめです。

リノベ済み物件は「誰かが考えたデザインで暮らす」ものですが、自分でリノベーションすれば「自分のために設計された空間で暮らす」ことができます。この違いは、毎日の満足度に大きく影響します。

「リノベ済み物件」を購入後、さらに手を加えることはできる？

リノベ済み物件は「完成された状態」で販売されていますが、実は購入後にさらにリノベーションを加えることが可能です。
fujitacaリノベーションでは、リノベ済み物件への追加リノベーションのご依頼も多くいただいています。

リノベ済み物件とは何か、改めて整理する

リノベーション済み物件とは、不動産業者などが中古マンションを仕入れ、内装工事を施した上で販売している物件のことです。新築同様にきれいな状態で売り出されるため、「新築より安く、すぐに住める」物件として人気があります。

ただし、業者が一括で仕入れた設備・資材を使って工事するため、デザインや素材の選択肢は限られています。「全体のテイストは好きだけど、キッチンの位置を変えたい」「フローリングの色味だけ変えたい」という要望が出てくるのはよくあることです。

追加リノベーションができるケースとできないケース

リノベ済み物件への追加工事は、管理規約と既存の工事内容によって可否が変わります。

できるケース（比較的多い）

フローリングの張り替え（遮音等級の条件を満たす素材であれば可）
壁紙・クロスの変更
照明・スイッチの変更
造作家具・造作カウンターの新設
内装の一部をやり直して自分好みのテイストに変更

確認が必要なケース

間取りの変更（構造・管理規約による）
水回りの移動（配管経路・既存工事との兼ね合いによる）
設備の交換（まだ新しい場合はコストと見合わないことも）

追加リノベーションが向いている人・向いていない人

向いている人

リノベ済み物件を購入したが、テイストが自分好みでなかった
全体的にはきれいだが、特定の場所（キッチン・洗面・リビングなど）だけ変えたい
フルリノベーションほどの予算はないが、少し手を加えてオリジナリティを出したい

向いていない人

間取りを大きく変えたい（構造・規約上できない可能性が高い）
まだ新しい設備を交換してコストをかけることに納得できない
既存のデザインが気に入っていて変える必要がない

「リノベ済みを買って自分でカスタマイズ」の費用感

リノベ済み物件への追加リノベーションは、フルリノベーションよりも大幅にコストを抑えられるケースが多いです。既存の下地・設備を活かしながら「表層の仕上げ」だけを変えることで、少ない予算で大きな変化を実現できます。

fujitacaリノベーションで実際にご対応したリノベ済み物件への追加リノベーション事例では、以下のような費用感になっています。

フローリング・壁紙の変更＋造作カウンター設置：200〜400万円程度
キッチン周辺の開放感を高める工事＋内装変更：400〜500万円程度
間取り変更を含むフルリノベーション（キッチン・浴室など活かし）：900〜1,000万円程度

詳しい事例と費用感は、以下のページでもご紹介しています。

fujitacaリノベーションへの相談事例

fujitacaリノベーションでは、リノベ済み物件を購入後にさらに手を加えたいというご依頼を数多くいただいています。いくつかの事例をご紹介します。

事例① キッチン・ユニットバス・トイレを残して間取りをフルリノベーション

70平米近くのリノベ済み物件に対し、既存の水回り設備を活かしながら間取りを大幅に変更。
下地も活かすことでコストを抑えつつ、お客さま好みの空間に仕上げた事例です。参考費用：900〜1,000万円（税込）。

事例②：既存設備を活かし、収納とデザインを両立した部分リノベーション

お洋服好きな2人暮らしのお客様のライフスタイルに合わせた部分リノベーション。
キッチン背面には暮らしに合わせた寸法で造作カップボードを設け、木を基調とした温かみのある空間に。参考費用：500万円（税込）。

事例③ キッチンをより開放的な空間に変更

お部屋の色味は気に入っていたため、カラーのトーンはそのままにキッチン周りの開放感だけをアップデート。
造作カウンターも設置した事例。参考費用：500〜600万円（税込）。

よくある質問（FAQ）

Q. リフォームとリノベーションの一番の違いは何ですか？

リフォームは経年劣化した住まいを「元の状態に戻す工事」、リノベーションは「建築当初の状態を超えた価値を生み出す工事」です。
ただし法律上の明確な定義はなく、実際には会社や文脈によって使い方が異なります。大切なのは「何を実現したいか」という目的から逆算して選ぶことです。

Q. マンションでもリノベーションはできますか？

できます。ただし、管理規約による制限（フローリングの遮音等級・工事申請など）や、構造によって間取り変更に制約が出る場合があります。
必ず事前に管理規約を確認し、リノベーション会社による現地調査を受けた上で計画を進めることをおすすめします。

Q. リフォームとリノベーション、費用はどちらが高いですか？

一般的にリノベーションの方が費用は高くなります。ただし「どこまでやるか」の範囲次第で大きく変わります。
部分的なリノベーションであればリフォームと大差ない費用で済む場合もあります。費用だけで判断せず、費用対効果と長期的な満足度から選ぶことが重要です。

Q. 中古マンションを買ってリノベーションするのと、リノベ済み物件を買うのはどちらがいいですか？

デザインや間取りにこだわりたい方には「中古購入＋自分でリノベーション」がおすすめです。
リノベ済み物件は即入居できる手軽さがある一方、デザインや素材を選べないのがデメリットです。
また、リノベ済み物件を購入後にさらに追加リノベーションするという選択肢もあります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

Q. リノベーションにはどのくらいの期間がかかりますか？

設計から完成まで、一般的に3〜6ヶ月程度かかります。内容によってはさらに長くなることもあります。
部分リノベーションであれば1〜2ヶ月で完了するケースもあります。
物件の引き渡し日から逆算してスケジュールを組む必要があるため、早めにリノベーション会社に相談することをおすすめします。

Q. 築古マンションでもリノベーションできますか？

できます。築年数が古い物件でも、スケルトンリノベーションによって配管・配線を含めた全面刷新が可能です。
むしろ築古物件は購入価格が安い分、リノベーションに予算を充てやすく、費用対効果が高くなるケースも多くあります。ただし耐震性・管理状態の確認は必須です。

Q. リノベーション済みの物件を購入後、さらにリノベーションすることはできますか？

可能です。管理規約と既存の工事内容によって制約はありますが、フローリングの張り替え・内装の変更・造作家具の設置などは多くのケースで対応できます。
「全体はきれいだけど、ここだけ変えたい」というご要望も、fujitacaリノベーションでは多数ご対応しています。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

まとめ：リフォームかリノベーションかは「どう暮らしたいか」で決まる

この記事でお伝えしたことを振り返ります。

リフォームは「元に戻す」、リノベーションは「価値を高める」。ただし法律上の明確な定義はなく、目的と工事内容で判断することが大切
マンションにはリフォームの限界がある。管理規約・構造・配管の制約を事前に把握しておくことでトラブルを防げる
**「リノベ済み物件を買う」vs「自分でリノベする」**には明確な違いがある。デザインや間取りにこだわるなら自分でリノベーションする選択肢が向いている
リノベ済み物件を購入後にさらに手を加えることも可能。費用を抑えながら自分好みにカスタマイズできる選択肢として注目されている

「自分らしい空間で暮らしたい」「ちょっとおしゃれで暮らしやすい住まいをつくりたい」という方は、ぜひfujitacaリノベーションへご相談ください。リノベ済み物件への追加リノベーションのご相談も、物件未定の段階からのご相談も、まずはお気軽にご相談ください！

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