マンションリノベーションとは？基礎知識から費用・流れまで一級建築士がわかりやすく解説

2026年9月28日 2026年9月28日

maepu

こんにちは。 fujitacaリノベーションです。

「マンションリノベーションって、具体的に何をするの？」
「リフォームとは何が違うんだろう？」

住まいの購入や改修を検討するなかで、「リノベーション」という言葉は耳にするものの、何をどこまでできるのかイメージが掴みにくい、という方は少なくありません。

実は、マンションリノベーションには間取りの変更から素材・設備の刷新まで、幅広い選択肢があります。
一方で、マンション特有の管理規約や構造上の制約など、知っておかないと後悔につながるポイントも存在します。

一級建築士が在籍するfujitacaリノベーションが、定義や種類の基礎知識から費用相場・工事の流れまで、マンションリノベーションのすべてをまとめて解説します。

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記事を監修した人：佐藤創史

fujitacaリノベーション代表。一級建築士。
リノベーション会社にて十数年、設計および設計監理を行い、2014年より藤孝建設株式会社へ。
スタッフ阿部が中心となってヒアリングした内容を設計へ反映し、現場がスムーズに動くよう監理を担当。
マンションリノベーションをメイン分野としており、数多くのマンションにてさまざまな施工方法を見届けてきており、プランニングを現場へしっかりと連携させることを強みとしている。

マンションリノベーションとは何か

定義：既存のマンションに新たな価値を加える工事のこと

マンションリノベーションとは、既存のマンションに対して大規模な改修工事を行い、新築時の状態を上回る価値や機能を付加することを指します。

単に古くなった部分を直す「修繕」とは異なり、間取りの変更・内装の全面刷新・設備のグレードアップ・断熱・耐震性能の向上など、住まいの性能やデザインを根本から見直す工事がリノベーションに該当します。

「どんな暮らしをしたいか」というライフスタイルから逆算して住まいを再設計する——それがマンションリノベーションの本質です。

リフォームとの違いをひとことで言うと

リフォームが「劣化した部分を元の状態に戻すゼロ回復」であるのに対し、リノベーションは「新築時の水準を超えて価値を高めるプラスアルファの発想」です。

ただし、法律上リフォームとリノベーションの明確な定義はなく、会社によって使い方が異なる場合もあります。大切なのは言葉の違いよりも「その工事で何をどこまでやるのか」を具体的に確認することです。

リフォームとリノベーションの違いを図解でわかりやすく解説しています。

「リノベーション済み物件を買う」のとは何が違うのか

中古マンション市場には「リノベーション済み物件」も多く流通しています。
これは不動産会社が購入・改修して販売している物件で、購入後すぐに入居できる点がメリットです。

一方、自分でリノベーションする場合との最大の違いは「自由度」です。リノベ済み物件は「多くの人に受け入れられるデザイン」でまとめられていることが多く、間取り・素材・細部のこだわりを自分で選ぶことはできません。

「自分らしい空間をつくりたい」という方には、中古マンションを購入して自分でリノベーションする方法が最も向いています。

なぜ今、マンションリノベーションが注目されているのか

マンションリノベーションが注目される背景には、大きく2つの理由があります。

① 新築マンション価格の高騰

国土交通省のデータによると、住宅リフォーム市場は拡大傾向にあり、中古住宅の流通促進が国の政策としても推進されています。東京都心の新築マンション価格は平均1億円を超える水準となり、中古マンションを購入してリノベーションするという選択肢の現実的なメリットが増しています。

🔗 参考：国土交通省「令和5年度住宅リフォームの市場規模」

② ライフスタイルの多様化

在宅ワークの普及・ペットとの暮らし・趣味スペースの確保など、住まいに求めるものが多様化しています。新築マンションの画一的な間取りでは対応しにくいニーズに、リノベーションが柔軟に応えられます。

🔗 関連記事：賃貸と持ち家どちらがお得？後悔しない住まいの選び方

中古×リノベーションが賃貸・新築と比較してどう有利かを解説しています。

マンションリノベーションの種類

フルリノベーション：内装をすべて刷新する

フルリノベーションとは、マンションの専有部分の内装をすべて解体・刷新する工事です。床・壁・天井の仕上げ材を一新し、キッチン・浴室・トイレ・洗面などの設備も交換します。

間取りの変更を伴わない場合でも、内装をすべて作り直すことで新築同様あるいはそれ以上の住まいを実現できます。
築30年以上の物件でも、フルリノベーションによって性能・デザインともに大幅に向上させることが可能です。

スケルトンリノベーション：躯体だけ残して一から作り直す

スケルトンリノベーションは、コンクリートの躯体（構造体）だけを残して内装をすべて解体し、間取りから設計し直す工事です。「フルスケルトン」とも呼ばれます。

床・壁・天井の仕上げ材はもちろん、配管・電気配線も含めてすべて新しくするため、自由度が最も高い反面、費用も最大になります。
「住まいを根本から作り直したい」「大幅な間取り変更をしたい」という方に向いています。

部分リノベーション：気になる箇所だけ改修する

部分リノベーションは、住まいの一部だけを改修する工事です。「キッチンだけ変えたい」「リビングの内装をおしゃれにしたい」「造作洗面台を設けたい」など、予算や優先度に応じてスコープを絞ることができます。

リノベーション済み物件を購入後にさらに部分リノベーションを加えるケースも増えています。

リノベ済み物件への追加リノベーション事例をfujitacaリノベーションが詳しく紹介しています。

【比較表】フルリノベ・スケルトンリノベ・部分リノベの違い一覧

種類	工事範囲	費用目安（50平米）	自由度	工期目安
部分リノベーション	一部のみ	200〜600万円	★★☆	1〜2ヶ月
フルリノベーション	内装全体	600〜1,200万円	★★★	2〜4ヶ月
スケルトンリノベーション	躯体以外すべて	800〜1,500万円	★★★	3〜5ヶ月

マンションリノベーションでできること・できないこと

できること①：間取りの変更（壁の撤去・移動）

マンションの専有部分内であれば、非構造壁（柱や梁で建物を支えていない壁）を撤去・移動して間取りを変更できます。
「リビングをもっと広くしたい」「子どもが生まれたので個室を増やしたい」といった希望に対応できます。

ただし、撤去できる壁かどうかは構造によって異なります（後述）。

できること②：水回りの移動・設備のグレードアップ

キッチン・浴室・トイレ・洗面などの水回り設備は、交換・グレードアップはもちろん、位置の移動も条件次第で可能です。
「対面キッチンにしたい」「浴室をもっと使いやすい位置に移したい」といった要望に応えられます。

ただし、配管の経路・床下の構造によって移動できる範囲に制限が生じる場合があります。

できること③：断熱・耐震性能の向上

スケルトンリノベーションでは、壁・床・天井の断熱材を更新することで断熱性能を大幅に向上させることができます。
結露・寒さ・暑さといった悩みを解消し、住まいの快適性とエネルギー効率を高めることが可能です。

🔗 参考：国土交通省「住宅の省エネ基準」

できないこと①：管理規約で制限される工事がある

マンションでは管理組合が定めた管理規約によって、一部の工事が制限・禁止されています。代表的な制限は以下のとおりです。

フローリングに関する取り決め（遮音等級の規定がある場合、使用できる素材が制限される）
躯体に穴を開ける行為（管理規約で禁止されているケースがある、エアコンの増設・かんたくんの設置など）
ガス機器の変更（仕様の制限がある場合）

物件購入前に管理規約を確認し、やりたいリノベーションが実現できる物件かどうかを確認しておくことが重要です。

できないこと②：共用部分には手を加えられない

玄関ドア・窓サッシ・バルコニー・廊下などの共用部分は、個人では改修できません。
マンションの共用部分は管理組合の所有であり、個人の判断で変更することは原則不可です。

「窓をおしゃれなものに変えたい」「玄関ドアのデザインを変えたい」という場合、専有部分側に内窓（インナーサッシ）を追加する方法で対応できる場合があります。

できないこと③：壁式構造は間取り変更の自由度が低い

マンションの構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。

ラーメン構造：柱と梁で建物を支えるため、壁の撤去自由度が高い
壁式構造：壁が建物を支えるため、撤去できない壁（構造壁）が多く、間取り変更の自由度が低い

壁式構造のマンションでは「部屋をつなげてLDKを広くしたい」という希望が実現できないケースがあります。購入前に構造の確認を行うことが重要です。

物件選びの段階でリノベーション会社に相談すべき理由を詳しく解説しています。

マンションリノベーションのメリット・デメリット

メリット①：新築より安く、自分好みの空間を実現できる

公益社団法人不動産流通推進センターのデータによると、新築マンションと中古マンションの平均価格差は最小でも1,900万円以上あります（令和5年データ）。
この差額をリノベーション費用に充てることで、新築より安く理想の住まいをつくれます。

🔗 参考：公益社団法人不動産流通推進センター「不動産流通現況調査」

メリット②：間取り・内装・素材をすべて自由に選べる

新築マンションは間取りや内装の選択肢が限られていますが、リノベーションでは床材・壁材・建具・照明・造作家具に至るまで、一つひとつ自分で選んで空間を設計できます。
「北欧テイスト」「ナチュラル」「ヴィンテージ×モダン」など、自分らしいスタイルを実現できます。

スタイル別の実例を写真付きで紹介しています。

メリット③：資産として手元に残る

購入した不動産はローン完済後に自分の資産として残ります。賃貸のように「支払い続けても何も残らない」という状況と異なり、売却・賃貸に出すという出口戦略も持てます。

デメリット①：完成まで時間がかかる

設計・プランニングから工事完了・入居まで、最短でも3〜4ヶ月、スケルトンリノベーションを含む大規模な工事では半年〜1年かかることもあります。
リノベ済み物件のようにすぐ入居できないため、仮住まいの手配が必要になる場合があります。

デメリット②：想定外の追加費用が発生するリスクがある

解体してみて初めて配管の老朽化や下地の問題が発覚し、追加費用が発生するケースがあります。
特に築年数の古いマンションでは、事前調査では分からない問題が出ることがあるため、ある程度の予備費を見込んでおくことが重要です。

デメリット③：会社選びを間違えると後悔につながる

リノベーションの仕上がり・費用・スケジュールは、依頼する会社によって大きく異なります。
マンション施工実績が少ない会社に依頼すると、管理規約の確認漏れや構造への理解不足からトラブルになるケースもあります。

初めての方がリノベーション会社を選ぶ際の判断基準を詳しく解説しています。

マンションリノベーションの費用相場

費用の目安：予算別にできること

予算帯	できる工事の目安
300～500万円	壁紙・床材の張り替え、設備の部分交換（プチリノベーション）
500～800万円	水回り設備の刷新＋内装の一新（部分リノベーション）
800～1,200万円	フルリノベーション（間取り変更なし）
1,200～1,500万円	間取り変更を含むフルリノベーション＋こだわり素材
1,500万円以上	スケルトンリノベーション・ハイグレード設備・特注造作

※50～60平米のマンションを想定した目安です。広さ・築年数・工事内容によって変動します。

費用に影響する主な要因

リノベーション費用が変動する主な要因は以下のとおりです。

間取り変更の範囲：壁の撤去・水回りの移動を含むほど費用が上がる
設備のグレード：キッチン・浴室などのメーカー・グレードの選定
造作の量：造作家具・造作洗面台などオーダーメイド要素の多さ
築年数・既存設備の状態：配管・電気配線の更新が必要かどうか
専有面積：広くなるほど内装面積・工事範囲が増える

見積もりを正しく読むための3つのポイント

リノベーションの見積もりを複数社で比較する際に、押さえておきたいポイントが3つあります。

① 設計料・施工費・諸経費が分けて記載されているか
内訳が不明確な一式見積もりは、後から追加費用が発生するリスクがあります。各項目が明示されている会社の方が信頼性が高いといえます。

② 「平米単価」だけで比較しない
「平米単価○○万円〜」という表示は、工事内容によって大きく変わるため、単純比較はできません。同じ工事範囲で複数社の見積もりを取ることが重要です。

③ 設計施工一体型か分離型かを確認する
設計と施工を同一会社が担当する「一体型」は、コスト・スケジュール管理がスムーズで、イメージのズレが生じにくいメリットがあります。

リノベーション費用を住宅ローンに組み込む方法

中古マンションの購入費用とリノベーション費用を一本化して借りられる「リノベーション一体型住宅ローン」を活用すると、通常の住宅ローン金利でリノベーション費用もカバーできます。
金利が高めのリフォームローンを別途組むよりも有利なケースが多いです。

リノベーション費用を含めた資金計画の立て方を詳しく解説しています。

マンションリノベーションの流れ

STEP1：資金計画・住宅ローン事前審査

最初にやるべきことは物件探しではなく資金計画です。自己資金・借入可能額・諸費用（物件価格の5〜8%）・リノベーション費用の合計で「総予算」を設定します。
住宅ローンの事前審査は物件探しを始める前に受けておくと、予算の上限が明確になります。

STEP2：物件探しとリノベ会社への相談（同時進行が理想）

物件探しとリノベーション会社への相談は、同時並行で進めることを強くおすすめします。
「この物件でやりたいリノベーションが実現できるか」を購入前に専門家に確認することで、買ってから後悔するリスクを防げます。

fujitacaリノベーションでは、物件未決定の段階からご相談いただくことが可能です。

STEP3：現地調査・プランニング・設計

購入物件が決まったら現地調査を行い、管理規約の確認・構造の確認・配管状態の把握をした上でプランニングを進めます。
設計期間は2〜3ヶ月程度が一般的です。

STEP4：管理組合への申請・工事着工

マンションのリノベーションでは、工事前に管理組合への申請・承認が必要です。
申請に必要な書類の準備もリノベーション会社がサポートします。承認後に工事着工となります。

STEP5：完成・引き渡し・入居

工事が完了したら最終確認（竣工検査）を行い、問題がなければ引き渡しです。
アフターサービス・保証内容については事前に確認しておきましょう。

【タイムライン】着手から入居まで何ヶ月かかる？

フェーズ	期間目安
資金計画・会社選び・相談	1〜2ヶ月
物件探し	1〜6ヶ月（並行）
設計・プランニング	2～3ヶ月
管理組合申請〜承認	2〜5週間
工事期間（部分リノベ）	1〜2ヶ月
工事期間（フルリノベ）	2〜4ヶ月
工事期間（スケルトン）	3〜5ヶ月
合計（目安）	3ヶ月〜1年

fujitacaリノベーションが考える「マンションリノベーション」

「ちょっとオシャレで暮らしやすい」というコンセプト

fujitacaリノベーションがすべての設計において大切にしているキーワードは、「ちょっとオシャレで暮らしやすい」です。

「おしゃれすぎて暮らしにくい」でも「暮らしやすいだけで個性がない」でもなく、その両方を自然に両立させること。毎日の生活のなかで「やっぱりこの家が好きだ」と思えるような住まいをつくることが、fujitacaリノベーションのものさしです。

素材選び・色の組み合わせ・光の取り入れ方・造作の細部——それぞれの判断の積み重ねが、「なんとなくおしゃれで、なぜか居心地がいい」空間をつくります。
また、スタッフ阿部が自邸リノベーションで大切にした「飽きの来ない家づくり」という視点も、fujitacaリノベーションの設計哲学の根幹にあります。

設計施工一体だからできること

fujitacaリノベーションは、設計と施工を同一チームが担当する「設計施工一体型」のリノベーション会社です。

設計と施工が分離していると、打ち合わせの齟齬・スケジュールのズレ・費用の膨らみが生じやすくなります。
一体型であることで、設計段階で実現可能かどうかをその場で判断しながらプランを詰められるため、理想と現実のギャップが生じにくいのが強みです。

杉並区・荻窪エリアでのリノベーション実例

fujitacaリノベーションは荻窪（杉並区）に拠点を置き、中央線沿線を中心に多くのマンションリノベーションを手がけてきました。

スタッフ阿部の自邸：「シティボーイの部屋」を実現した40平米のリノベーション

fujitacaリノベーションスタッフが自ら杉並区・荻窪エリアの中古マンションを購入し、「飽きの来ない家づくり」をコンセプトにフルリノベーションした事例です。
コンクリートの梁を活かしたリビング・ラワン板張りの寝室天井・造作カップボードと統一タイルのキッチンなど、素材と照明へのこだわりが光る空間です。

🔗 施工事例詳細：「シティボーイの部屋。」に憧れて｜一人暮らし・40平米

リノベ済み物件をさらに自分好みに：部分リノベーションの事例

リノベーション済み物件を購入後、設備を活かしながらデザインや間取りを自分好みに変えた事例も多数あります。

よくある質問（FAQ）

Q. マンションリノベーションとは何をする工事ですか？

マンションの専有部分に対して大規模な改修工事を行い、新築時の状態を上回る価値・機能・デザインを実現する工事です。
間取りの変更・内装の全面刷新・設備のグレードアップ・断熱改修などが含まれます。
単に古くなった設備を交換するリフォームとは異なり、「どう暮らしたいか」から住まいを再設計するのがリノベーションの本質です。

Q. マンションリノベーションの費用はいくらかかりますか？

工事の規模・広さ・設備のグレードによって異なりますが、50～60平米のマンションを目安にすると、部分リノベーションで300万円～、フルリノベーションで800万円～、スケルトンリノベーションで1,500万円～程度が目安です。
中古マンションの購入費用と合わせた総予算で計画を立てることが重要です。

Q. 築何年のマンションでもリノベーションできますか？

可能です。築年数問わず、リノベーションを行うことは可能です。
マンションの管理体制や構造などによって、対処方法が異なるため、まずはリノベーション会社に相談することが大切です。

Q. リノベーションに何ヶ月かかりますか？

部分リノベーションで1〜2ヶ月、フルリノベーションで2〜4ヶ月、スケルトンリノベーションで3〜5ヶ月が工事期間の目安です。
設計・プランニング期間（2～3ヶ月）と管理組合への申請期間（2〜4週間）を含めると、相談開始から入居まで早くて4〜5ヶ月、大規模な工事では1年程度かかることもあります。

Q. 管理規約があってもリノベーションはできますか？

管理規約の範囲内であればリノベーションできます。ただし、フローリングの素材選びの制限（遮音等級の規定）・水回りの大幅な移動・共用部分への工事などが制限されるケースがあります。
購入前に管理規約を確認し、やりたいリノベーションが実現できる物件かどうかを事前にチェックすることが重要です。

Q. 賃貸のままでいいか、中古を買ってリノベすべきか迷っています

長期的なコスト・資産形成・住まいの自由度という3つの観点で比較することをおすすめします。
同じエリアに長く住む予定がある・住まいのデザインにこだわりたい・老後も安定した住居費で暮らしたいという方には、中古購入＋リノベーションが有利なケースが多いです。